Das Erbbaurecht trennt Grundstück und Gebäude: der Erbbauberechtigte darf auf dem Grundstück eines anderen ein Haus errichten und nutzen, ohne das Grundstück selbst zu kaufen. Im Gegenzug zahlt er dem Eigentümer einen jährlichen Zins (Erbbauzins). Rechtsgrundlage ist das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG).
Wer nutzt das Modell?
- Kirchen und Stiftungen sind klassische Erbbaurechtsgeber – sie möchten Grundbesitz dauerhaft halten, aber Ertrag generieren.
- Kommunen (z. B. Saarbrücken) vergeben Erbbaurechte, um erschwingliches Wohnen in Ballungsräumen zu fördern.
- Familien mit begrenztem Eigenkapital profitieren, weil die hohen Grundstückskosten wegfallen.
Laufzeit und Heimfall
Üblich sind Laufzeiten von 60 bis 99 Jahren. Nach Ablauf fällt das Gebäude entschädigungspflichtig an den Grundstückseigentümer zurück (Heimfall). Die Entschädigung beträgt gesetzlich mindestens zwei Drittel des Zeitwerts.
Finanzierung und Beleihung
Banken finanzieren Erbbaurechte, behandeln sie aber meist mit Abschlag. Als Beleihungswert wird nur der Gebäudeanteil bewertet, zusätzlich fließen Restlaufzeit und Erbbauzinshöhe ein. Bei Restlaufzeiten unter 40 Jahren wird die Finanzierung merklich schwieriger.
Erbbauzins im Saarland
Der jährliche Erbbauzins beträgt typischerweise 3 bis 5 Prozent des Grundstückswerts (Bodenrichtwert). Vertraglich ist eine Anpassungsklausel (z. B. an den Verbraucherpreisindex) üblich.
Vor- und Nachteile
- Vorteil: deutlich niedrigere Einstiegskosten als beim vollen Grundstückskauf.
- Nachteil: dauerhafte Zinslast, eingeschränkte Gestaltungsfreiheit, Unsicherheit am Laufzeitende.