Die Wohnfläche ist die wirtschaftlich entscheidende Flächenangabe einer Wohnung. Rechtsverbindlich wird sie nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) vom 25. November 2003 berechnet. Abweichende Berechnungen aus DIN 277 oder alten Mietvertragsformularen gelten mangels konkreter Vereinbarung nicht.
Was zählt zur Wohnfläche?
- Grundfläche aller Wohnräume einschließlich Schrägen.
- Häusliche Arbeitszimmer, Abstellräume innerhalb der Wohnung.
- Wintergärten, sofern beheizbar und geschlossen.
Reduzierte Anrechnung
Einige Flächen werden nur anteilig berücksichtigt:
- Dachschrägen unter 1 m Höhe: nicht mitgerechnet.
- Höhe 1 bis 2 m: 50 Prozent.
- Balkone, Loggien, Terrassen, Dachgärten: in der Regel 25 Prozent, in Ausnahmefällen bis 50 Prozent.
- Unbeheizte Wintergärten: 50 Prozent.
Was zählt nicht?
Ausdrücklich ausgenommen sind Keller, Heizungs- und Waschräume außerhalb der Wohnung, Treppen mit mehr als drei Stufen, Garagen und Stellplätze sowie Abstellräume außerhalb der abgeschlossenen Wohneinheit.
Wirtschaftliche Bedeutung
Eine falsch berechnete Wohnfläche hat konkrete Folgen:
- Miete wird je Quadratmeter bemessen – zu hohe Fläche = zu hohe Miete.
- Nebenkosten werden oft nach Flächenanteil verteilt.
- Beim Verkauf bestimmt die Wohnfläche den Preis pro Quadratmeter.
- Rechtsprechung: ab 10 Prozent Abweichung darf der Mieter die Miete anpassen (BGH VIII ZR 295/03).
Unser Tipp
Lass die Wohnfläche vor einem grösseren Immobilieninvestment von einem unabhängigen Sachverständigen nachrechnen, wenn der Kaufpreis im oberen Marktsegment liegt. Zehn Prozent Differenz entsprechen in Saarbrücken bei einer 80-Quadratmeter-Wohnung schnell 20.000 bis 35.000 Euro.