Die Teilungserklärung ist die rechtliche Geburtsurkunde jeder Eigentümergemeinschaft. Mit ihr teilt der Grundstückseigentümer ein Gebäude in einzelne, voneinander unabhängige Eigentumsanteile – üblicherweise in Wohnungen (Wohnungseigentum) und gewerbliche Einheiten (Teileigentum).
Inhalt der Teilungserklärung
- Aufteilungsplan: beglaubigte Bauzeichnungen, in denen die Einheiten mit Nummern versehen sind.
- Abgeschlossenheitsbescheinigung: Nachweis der Baubehörde, dass jede Einheit baulich abgeschlossen ist.
- Miteigentumsanteile (MEA): Bruchteile am Gemeinschaftseigentum, gemessen in 1/1.000 oder 1/10.000.
- Gemeinschaftsordnung: Sondernutzungsrechte, Kostenverteilung, Stimmrechte, Verwaltung.
Warum ist das Dokument so wichtig?
Die Teilungserklärung definiert, was dem einzelnen Eigentümer allein gehört (Sondereigentum) und was der Gemeinschaft (Gemeinschaftseigentum). Sie regelt, wer für Reparaturen aufkommt, wie Abstimmungen erfolgen und welche Bänderungen zulässig sind. Vor jedem Kauf einer Eigentumswohnung gehört sie zur Pflichtlektüre.
Änderungen
Änderungen der Teilungserklärung sind nur mit Zustimmung aller Eigentümer möglich – ausgenommen Regelungen, die nach Paragraph 10 WEG per Mehrheitsbeschluss geändert werden können. Sondernutzungsrechte etwa am Gartenanteil oder Kellerraum werden überwiegend direkt in der Teilungserklärung zugewiesen.
Im Grundbuch
Mit Vollzug der Teilungserklärung entsteht für jede Einheit ein eigenes Wohnungsgrundbuchblatt. Die gesamte Gemeinschaft bleibt wirtschaftlich verbunden, aber jede Wohnung kann nun separat verkauft oder belastet werden.