Die Jahresnettomiete ist die Summe aller zwölf Kaltmieten eines Jahres ohne Nebenkosten. Sie ist die zentrale Bezugsgrösse für die Berechnung von Rendite, Kaufpreisfaktor und steuerlichem Werbungskostenabzug bei vermieteten Immobilien.
Berechnung
Jahresnettomiete = monatliche Kaltmiete × 12.
Beispiel: 80-Quadratmeter-Wohnung in St. Johann, Kaltmiete 720 Euro pro Monat — Jahresnettomiete = 8.640 Euro.
Kaufpreisfaktor (Multiplikator)
Der Kaufpreisfaktor ist eine schnelle Renditegrösse: Kaufpreis dividiert durch Jahresnettomiete. Er gibt an, in wie vielen Jahren sich der Kaufpreis allein aus den Mieteinnahmen amortisiert (vor Kosten und Steuern).
- Faktor 18 bis 22: attraktive Rendite, eher B- und C-Lagen.
- Faktor 23 bis 28: typisch für Saarbrücker Mittellagen 2026.
- Faktor 30 und mehr: nur bei sehr guter Lage und langfristiger Wertsteigerungserwartung sinnvoll.
Bedeutung für Banken
Bei der Finanzierung einer Kapitalanlage rechnen Banken meist mit der Jahresnettomiete abzüglich eines pauschalen Bewirtschaftungsabschlags von 20 bis 25 Prozent (für Verwaltung, Mietausfall und Erhaltung). Daraus ergibt sich der angesetzte Mietertragswert für die Beleihungsgrenze.
Achtung: Nicht mit Brutto- oder Warmmieten verwechseln
Die Jahresnettomiete enthält keine umlagefähigen Betriebskosten (Heizung, Wasser, Hausmeister, Müll). In Exposes und Anzeigen wird gelegentlich die Bruttomiete angegeben — für Renditeberechnungen ist immer der Nettowert massgeblich.