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Zwangsversteigerung

auch: Zwangsvollstreckung Immobilie, ZV

Gerichtliche Verwertung einer Immobilie zur Gläubigerbefriedigung — Termine sind öffentlich, das Mindestgebot beim ersten Versuch liegt bei 5/10 des Verkehrswerts.

Die Zwangsversteigerung (ZV) ist die staatlich angeordnete Verwertung einer Immobilie zur Befriedigung von Gläubigern. Sie wird vom Vollstreckungsgericht beim Amtsgericht durchgeführt — für Saarbrücker Objekte beim Amtsgericht Saarbrücken.

Wann kommt es zur ZV?

  • Antrag eines Gläubigers mit vollstreckbarem Titel (z. B. nicht bediente Grundschuld, Pfandverpfändung)
  • Insolvenzverwaltung im Rahmen einer Eigentümer-Insolvenz
  • Erbteilung („Teilungsversteigerung") bei zerstrittener Erbengemeinschaft

Ablauf der ZV

  1. Beschluss zur Anordnung mit Eintragung im Grundbuch (Versteigerungsvermerk in Abteilung II).
  2. Verkehrswert-Gutachten durch einen vom Gericht bestellten Sachverständigen — Ergebnis bindet das Mindestgebot.
  3. Versteigerungstermin — öffentlich, in Saarbrücken im Sitzungssaal des Amtsgerichts.
  4. Geringstes Gebot: bei der ersten Versteigerung liegt das Mindestgebot bei 5/10 des Verkehrswerts; bei einem unter 7/10 liegenden Gebot kann das Gericht den Zuschlag verweigern (Paragraph 85a ZVG).
  5. Zweiter Termin: falls erster gescheitert, fällt die 5/10- und 7/10-Grenze weg — Schnäppchen-Risiko für Verkäufer, Chance für Bieter.
  6. Zuschlag mit Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch.

Risiken für Bieter

  • Keine Besichtigung pflicht: Innenräume dürfen nicht zwingend besichtigt werden — nur Aussenansicht und Bauakteneinsicht beim Bauamt sind sicher.
  • Sicherheitsleistung: 10 Prozent des Verkehrswerts müssen am Versteigerungstag als Bankbürgschaft oder Bundesbank-Scheck mitgebracht werden.
  • Mietverhältnisse bleiben bestehen: der neue Eigentümer tritt in laufende Mietverträge ein — auch wenn die Mieten unrentabel sind.
  • Restschuldenrisiko: grundbuchliche Lasten in Abteilung II (Wegerechte, Nutzniessung) gehen auf den Erwerber über.

Wie finden Sie Versteigerungstermine in Saarbrücken?

  • Justizportal des Saarlandes: alle anstehenden Versteigerungstermine sind dort zentral veröffentlicht.
  • zvg.com und argetra.de aggregieren Termine bundesweit.
  • Aushänge im Amtsgericht Saarbrücken

Chance und Falle

In stagnierenden Marktphasen können ZV-Objekte 15 bis 25 Prozent unter dem Verkehrswert erworben werden — in heissen Marktphasen liegen Zuschlagspreise oft auf oder über dem Verkehrswert. Wer ohne Sachverständigen-Beratung bietet, riskiert versteckte Sanierungsaufwände, die den vermeintlichen Preisvorteil aufzehren.