Die Grundschuld ist das in Deutschland mit Abstand häufigste Grundpfandrecht zur Absicherung von Immobilienkrediten. Sie wird in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen und gibt der finanzierenden Bank das Recht, die Immobilie zu verwerten, falls der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt.
Buch- und Briefgrundschuld
Bei der Buchgrundschuld entsteht das Pfandrecht allein durch die Eintragung im Grundbuch — die Banken bevorzugen diese Variante, weil sie schneller und günstiger ist. Bei der Briefgrundschuld wird zusätzlich ein Grundschuldbrief ausgestellt, der die Übertragung an Dritte vereinfacht, aber die Notar- und Grundbuchkosten erhöht.
Abstraktheit: Unterschied zur Hypothek
Anders als die Hypothek ist die Grundschuld abstrakt — sie ist rechtlich vom konkreten Darlehen entkoppelt. Folge: Auch nach vollständiger Rückzahlung des Kredits bleibt die Eintragung bestehen, bis sie aktiv gelöscht oder neu valutiert wird. Eine bestehende Grundschuld kann so für eine spätere Modernisierungs- oder Anschlussfinanzierung wiederverwendet werden, ohne neue Bestellungskosten zu verursachen.
Bestellung beim Notar
Die Grundschuld wird im Rahmen der Kaufabwicklung notariell bestellt. Üblich ist eine Eintragung in Höhe des Darlehensbetrags, häufig zuzüglich einer Grundschuldzinsen-Klausel von 12 bis 18 Prozent jährlich — diese ist rein formal und dient als Sicherheitsspielraum für die Bank, nicht als reale Zinsforderung. Die Kosten teilen sich in Notargebühren und Eintragung beim Grundbuchamt, zusammen etwa 0,8 bis 1,0 Prozent der Grundschuldsumme.
Löschung beim Verkauf
Beim Immobilienverkauf wird in der Regel eine lastenfreie Übergabe vereinbart. Der Notar holt dafür von der finanzierenden Bank eine Löschungsbewilligung ein und veranlasst die Löschung im Grundbuch. Die Löschungskosten trägt nach üblicher Praxis der Verkäufer. Alternativ kann der Käufer die bestehende Grundschuld auch übernehmen, wenn er bei derselben Bank finanziert — das spart Bestellungskosten.
Praxis-Tipp: Nicht voreilig löschen
Nach Tilgung des Kredits wird oft reflexartig die Löschung beantragt. Sinnvoller ist es, die Grundschuld stehen zu lassen oder auf den Eigentümer rückübertragen zu lassen. So steht sie als Eigentümergrundschuld für künftige Finanzierungen zur Verfügung, ohne dass erneut Notar- und Grundbuchkosten anfallen.