Der Verkehrswert (Synonym: Marktwert) ist nach Paragraph 194 BauGB der Preis, der zum Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften einer Immobilie zu erzielen wäre — ohne Berücksichtigung ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse.
Drei normierte Verfahren
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) gibt drei Verfahren vor; sie werden je nach Objekttyp einzeln oder kombiniert angewandt:
- Vergleichswertverfahren: Standard für Eigentumswohnungen und unbebaute Grundstücke. Vergleichbare Verkäufe der letzten 1 bis 3 Jahre werden ausgewertet — Datenbasis sind die Auswertungen der Gutachterausschüsse.
- Ertragswertverfahren: Standard für vermietete Renditeobjekte (Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien). Reinertrag wird mit dem Liegenschaftszinssatz kapitalisiert.
- Sachwertverfahren: Für eigengenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser ohne ausreichende Vergleichswerte. Bodenwert plus Sachwert des Gebäudes (Herstellungskosten minus Altersminderung) ergibt den Sachwert, ein Marktanpassungsfaktor passt ihn an die regionale Marktlage an.
Wer darf den Verkehrswert ermitteln?
- Öffentlich bestellte Sachverständige (z. B. über die IHK Saarland)
- Zertifizierte Sachverständige nach DIN ISO 17024 (z. B. Sprengnetter, DIA)
- Gutachterausschüsse der Kommunen, für Saarbrücken beim LVGL
Wann braucht man ein Verkehrswertgutachten?
- Erbschaft- und Schenkungsteuer (gegen Finanzamt)
- Scheidungsausgleich
- Zwangsvollstreckung und Zwangsversteigerung
- Streitige Erbauseinandersetzung
- Bilanzierung bei Kapitalgesellschaften
Verkehrswert vs. Kaufpreis
In stabilen Marktphasen liegen Kaufpreis und Verkehrswert nahe beieinander. In Boom- oder Krisenphasen können sie um 10 bis 25 Prozent abweichen. Banken nutzen den Verkehrswert (oft mit Sicherheitsabschlag) als Beleihungswert — die Obergrenze, bis zu der sie fremdfinanzieren.
Saarbrücken: Datenquellen
Der Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses LVGL ist die wichtigste Datenquelle für Verkehrswertermittlungen im Saarland — er enthält Bodenrichtwerte, Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren und durchschnittliche Vergleichspreise.