Die Zinsbindung (auch Sollzinsbindung) ist der vertraglich vereinbarte Zeitraum, in dem die Bank den Zinssatz eines Immobiliendarlehens nicht ändern darf. Nach Ablauf wird zum jeweils gültigen Marktzins eine Anschlussfinanzierung notwendig — oder bei vollständiger Tilgung das Darlehen gegenstandlos.
Übliche Bindungszeiträume
- 5 Jahre: kurze Bindung, niedrigster Zins, hohes Anschlussrisiko
- 10 Jahre: Standard in Deutschland — gute Balance aus Konditionen und Sicherheit
- 15 Jahre: erhöhte Sicherheit, Aufschlag von 0,2 bis 0,5 Prozentpunkten
- 20 bis 30 Jahre (Volltilger): maximale Planungssicherheit, höchste Zinsaufschläge
Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren
Nach Paragraph 489 BGB darf der Kreditnehmer ein Darlehen mit fester Zinsbindung von mehr als 10 Jahren nach 10 Jahren mit einer Frist von 6 Monaten kostenlos kündigen — ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das macht 15- und 20-Jahres-Bindungen oft attraktiver, als sie auf den ersten Blick scheinen: Sie kombinieren langfristige Sicherheit mit der Option zur Anschlussfinanzierung nach 10 Jahren.
Zins-Strategie: Was tun bei Restschuld?
Klassisch sollten am Ende der Zinsbindung 50 bis 70 Prozent der ursprunglichen Darlehenssumme getilgt sein. Bei der Anschlussfinanzierung gibt es drei Wege:
- Verlängerung beim selben Kreditgeber (Prolongation) — bequem, oft aber nicht beste Konditionen.
- Umschuldung zu anderer Bank — Kostenaufwand für neue Grundbucheintragung kalkulieren.
- Forward-Darlehen — bis 5,5 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung sichern Sie sich heutige Zinsen mit einem Aufschlag von rund 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten je Wartemonat.
Marktumfeld 2026
Nach den Zinserhöhungen 2022 bis 2024 haben sich Immobilienzinsen 2026 bei rund 3,4 bis 4,1 Prozent für 10-Jahres-Bindungen eingependelt. Wer eine Anschlussfinanzierung in den nächsten 1 bis 2 Jahren plant, sollte ein Forward-Angebot prüfen. Für Saarbrücker Kapitalanleger gilt: Anschlussfinanzierung gegenrechnen mit der aktuellen Jahresnettomiete — bei stark gestiegenen Zinsen kann der Cashflow ins Minus drehen.